Шановні колеги та партнери!
30 березня 2020 року, напевне, ввійде в підручники новітньої правової історії України.
На позачерговому засіданні Верховна Рада України простою більшістю прийняла довгоочікуваний законопроект №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – Закон).
Головна мета Закону – запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, забезпечення конституційних прав громадян України на вільне розпорядження своєю власністю, створення прозорих умов для набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення громадянами та юридичними особами України.
Цікаво!
Закон знаходився на розгляді майже п’ять місяців і до його тексту (який, до речі, займає менше трьох сторінок) було подано більше 4 000 поправок. Втім, переважна більшість правок були відвертим «законодавчим спамом», але близько десяти з них дійсно були підтримані комітетом та прийняті законотворцем.
Не зважаючи на можливі процедурні порушення при прийнятті та численні погрози опозиції оскаржувати Закон до Конституційного суду, ми вважаємо його надзвичайно важливим кроком для розвитку моделі вільної ринкової економіки. Пропонуємо разом розбиратися із запропонованою моделлю та оцінимо її перспективи у форматі питання – відповідь.
Коли?
Перш за все, варто зазначити, що мораторій, який вже відсвяткував повноліття, не буде скасований одразу. Набуття Законом чинності, а відтак і офіційне запровадження ринку землі заплановане на 1 липня 2021 року.
Надзвичайно важливим моментом є те, що ринок буде запроваджуватися поетапно і до 1 січня 2024 року ми бачитимемо його урізану версію. Тобто до 1 січня 2024 року, купувати землю зможуть тільки фізичні особи-громадяни України (для уникнення непорозумінь – в цьому документі мова йде про землі, одержані працівниками колективних сільськогосподарських підприємств та радгоспів в результаті так званої процедури розпаювання).
Хто і на скільки вільно куплятиме?
Спочатку про головне – Закон, окрім громадян України, дозволяє набувати право власності на сільськогосподарські землі наступним суб’єктам:
- юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
- територіальні громади;
- держава;
- банки (у порядку звернення стягнення на предмет іпотеки) з обов’язком подальшого відчуження на земельних торгах.
Як бачите, Закон не дозволяє іноземцям придбавати землю у власність напряму. Більше того, іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Узагальнено заходи із перешкоджання придбанню землі ми називаємо «запобіжником».
Дія запобіжника щодо придбання землі іноземними суб’єктами може буди скасована у разі проведення референдуму. В теперішній же редакції придбання землі іноземцями за допомогою опосередкованого володіння (через ланцюжок «прокладок» із українських юридичних осіб) – теоретично теж можливо. Проте в разі порушення заборони – передбачена конфіскація (платна) земельних ділянок за рішенням суду. Отже найбільш ймовірно до проведення референдуму ми не побачимо на ринку серйозних іноземних гравців. Таким чином говорити про вільний ринок і максимальну ціну земельних ділянок для теперішніх власників – навряд чи доводиться.
В якості проміжного висновку – запропонована процедура поступового зняття мораторію важко назвати запровадженням «вільного ринку». На нашу думку це більше схоже на дорожню карту в напрямку вільного обігу земель в перспективі найближчих чотирьох-п’яти років.
Що продається, а що – ні?
Перш за все, відзначаємо, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності – забороняється. А відтак мова йде про вільний ринок приватних земель.
Крім цього, Закон має наступні застереження:
- забороняється відчуження та зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину;
- забороняється іноземним громадянам (а також компаніями із іноземним учасниками/бенефіціарами) купівля земельних ділянок у 50-км зоні від державного кордону України.
Відкритим залишається питання щодо зміни цільового призначення: фактично цільове можна буде міняти всюди, крім окупованих територій. Отже теоретично змінивши цільове призначення із товарного сільськогосподарського використання на, наприклад, садівництво – можна буде уникати обмежень щодо кількості землі «в одні руки» чи щодо громадянства бенефіціарного власника.
Скільки землі «в одні руки»?
Законопроект запроваджує обмеження на сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності однієї особи.
До 1 січня 2024 року граничний обсяг землі у власності становитиме не більше 100 га в одні руки. У подальшому буде збільшено до 10 тисяч га.
При цьому, є підстави вважати, що для визначення загального обсягу землі у власності не враховуються земельні ділянки, які були придбані до набрання чинності Закону. Незрозумілим поки залишається і те, хто буде уповноваженим на перевірку досягнення таких граничних обсягів і які заходи вживатимуться у разі їх порушення.
Що з ціною?
До 1 січня 2030 року, ціна продажу ділянок сільськогосподарського призначення не може бути нижчою від їх нормативної грошової оцінки.
У подальшому можливий варіант аналогічний до того, що склався на ринку житлової нерухомості: ціна визначається сторонами, але для цілей оподаткування застосовується нормативна/експертна.
Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок, провадяться в безготівковій формі. Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.
«Червоні лінії»
Прийнятий Закон передбачає обмеження, зняти які не під силу, навіть, референдуму.
Так, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
- юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
- особами, які належать або належали до терористичних організацій;
- юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
- юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
- юридичними особами, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;
- фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
- юридичними особами, створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Постійне користування та інші архаїзми
Прийнятий Закон згадує і давно забуту проблему земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у користуванні аграріїв на підставі правових артефактів, як то «постійне користування», «право довічного успадкованого володіння земельними ділянками». Відсутність правового регулювання подібних відносин продовжує докучати учасникам аграрних відносин і суттєво обмежує їх можливості.
Вирішення даної проблеми законотворці бачать у можливості викупу таких земель на пільгових умовах. Такими умовами є розстрочка платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. Важливо відзначити, що право власності у такому випадку переходитиме до покупця вже після сплати першого платежу.
Що з переважним правом на придбання?
Як і раніше, купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Втім, цікавою новелою Закону є те, що переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано іншій особі. Про це особа, яка відступає своє переважне право має письмово повідомити власника земельної ділянки. Варто відзначити, що умов щодо оплатності такого відступлення Закон не містить.
. . .
Сподіваємося наведена інформація стане Вам у нагоді. Якщо у Вас виникне необхідність у одержанні правової консультації з питань першочергових заходів з метою збереження власних активів і підготовки до умов відкритого ринку землі, просимо звертатися до:
Андрія Мартинюка, директора з розвитку бізнесу Юридичної фірми ОМП
+38 098 244 6262; +380 44 391 30 01 a.martyniuk@omp.ua
Галини Брунь, директора з маркетингу Юридичної фірми ОМП
+380 95 497 66 05; +380 44 391 30 01 g.brun@omp.ua