Шановні колеги та партнери!
Наприкінці вересня громадськості були представлені перші напрацювання із реалізації ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні. Сказати, що ця ж громадськість сприйняла запропоновану модель неоднозначно, було б недопустимим приниженням. Суперечки, які розпочалися одразу після публікації проекту у мережі на урядовому порталі стрімко перетікали у телевізійні студії та радіо-ефіри. Свою позицію з цього приводу висловлювали не тільки експерти у правотворчій діяльності, а і ті, на чию долю прямо вплине прийняття даного законопроекту – аграрії.
І от через місяць, 18 жовтня Аграрний комітет Верховної Ради України рекомендував Раді прийняти в першому читанні один із законопроектів про продаж землі саме – № 2178-10 від 10 жовтня 2019 року. Для обговорення оновленої редакції законопроекту членам комітету знадобилося лише 10 (!) хвилин. За словами голови Аграрного комітету – пана Сольського в законопроекті враховані принципові вимоги аграріїв і пропонується компроміс з ключових питань.
Давайте разом розбиратися із запропонованою моделлю та оцінимо її перспективи.
Що і Коли?
Перш за все, варто зазначити, що мораторій, який в цьому році святкує своє повноліття, не скасують одразу. Заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення буде скасована з 1 жовтня 2020 року.
Звертаємо Вашу увагу, що ринок землі відкривається для сільськогосподарських земель усіх форм власності. Відповідно, на продаж можуть бути виставлені землі державної та комунальної власності. При цьому такі землі будуть реалізовуватися на публічних торгах. А стартова ціна продажу буде дорівнюватися нормативній грошовій оцінці.
Хто куплятиме?
Найбільшого резонансу викликало питання щодо того, чи допускати іноземців до ринку українських земель. Оприлюднений проект закону дозволяє набувати право власності на сільськогосподарські землі наступним суб’єктам:
• громадяни України;
• юридичні особи України;
• територіальні громади;
• держава.
Як бачите, запропонована редакція прямо не дозволяє іноземцям придбавати землю. У той же час, якщо іноземець (чи іноземна компанія) створить і зареєструє в Україні юридичну особу, жодних перепон для придбання такою компанією землі – немає.
Втім, оновлений законопроект передбачає певний запобіжник, ефективність якого покаже лише час. Так, до 1 січня 2024 року компанії не зможуть набувати права власності на землю, якщо бенефіціарним власником (контролером) такої компанії є:
• іноземці;
• особи без громадянства;
• юридичні особи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України;
• іноземні держави.
Виключенням стануть випадки придбання у власність земельних ділянок їх чинними користувачами (за договорами оренди та/чи емфітевзису). При цьому, такі компанії мають відповідати визначенню «сільськогосподарський товаровиробник», наведеному у пункті 14.1.235 статті 14 Податкового кодексу України, а з часу їх державної реєстрації має пройти не менше 3 років.
Таким чином, на думку ініціаторів законопроекту, вдасться зберегти баланс інтересів між компаніями з іноземним капіталом, які вже певний час ведуть господарську діяльність на теренах нашої держави і, в той же час, дати можливість вітчизняним аграріям належно підготуватися до входу іноземного капіталу.
Скільки землі «в одні руки»?
Законопроект запроваджує обмеження на сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка може перебувати у власності громадянина, юридичної особи, з урахуванням пов’язаних осіб або юридичних осіб, створених за законодавством України, що мають спільного кінцевого бенефіціарного власника (контролера).
Обмеження встановлені на наступному рівні:
– не більше 35% сільськогосподарських земель об’єднаної громади;
– 15% сільськогосподарських земель області або АРК; та
– 0,5% сільськогосподарських земель України.
Примітка. Звертаємо Вашу увагу, що 0,5% сільськогосподарських земель України у реальних цифрах дорівнює приблизно 210 000 га, що становить лише третину обсягу земельного банку у користуванні найбільшого агрохолдингу України – компанії «Кернел».
При цьому, порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки вимогам, визначеним цим Кодексом для набуття у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення, має бути затверджений Кабінетом Міністрів України. Порушення встановлених обмежень є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку недійсним, а також для примусового відчуження земельної ділянки.
Що з постійним користуванням?
Запропонований законопроект згадує і давно забуту проблему земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у постійному користуванні фермерів. На жаль, саме постійне користування часто ставало перепоною для ефективного їх використання. Вирішення даної проблеми законотворці бачать у можливості викупу. Так, передбачається можливість викупити із розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок.
Таким чином, ми констатуємо, що законотворець все ж врахував певні спірні положення, які викликали занепокоєння у суспільства. Втім ефективність запропонованих механізмів ми зможемо оцінити лише по мірі їх впровадження та використання. А тим часом, пропонуємо Вас ознайомитися із інститутом номінального володіння та фідуціарного управління, які широко поширений у таких країнах, як, наприклад, Республіка Кіпр.
Якщо у Вас виникне необхідність у одержанні правової консультації з питань першочергових заходів з метою збереження власних активів і підготовки до умов відкритого ринку землі, просимо звертатися до:
Андрія Мартинюка, директора з розвитку бізнесу Юридичної фірми ОМП
+38 098 244 6262; +380 44 391 30 01
a.martyniuk@omp.ua
Галини Брунь, директора з маркетингу Юридичної фірми ОМП
+380 95 497 66 05; +380 44 391 30 01
g.brun@omp.ua