Коментар юристів аграрної практики ОМП на
запит від порталу
Latifundist.com
1. Поділіться, будь ласка, думкою з приводу малої кількості угод купівлі-продажу землі. Ви відчули ажіотаж серед бажаючих продати свої наділи?
Згідно офіційної статистики Міністерства аграрної політики та продовольства України, станом на 19 липня зареєстровано 1107 земельних угод. В середньому це майже 80 правочинів кожного (робочого) дня з моменту запуску ринку землі. Очевидно, що для такої великої аграрної країни це важко класифікувати як «ажіотаж».
На наше глибоке переконання на разі ми спостерігаємо, переважно, оформлення тих правочинів, які вже були узгоджені ще за час дії мораторію. Ні для кого не секрет, що аграріям доводилося вдаватися до певних юридичних конструкцій щоб обійти мораторій (наприклад, укладення непомірно тривалих договорів користування). От саме такі «відкладені інвестиції» зараз і переоформлюють у повноцінний продаж.
Переважна більшість гравців ринку на разі лише спостерігає за тою практикою, яка формується і відповідно до цього обирати свою власну стратегію. У той же час, ми бачимо обережний оптимізм відносно можливості інвестування в землю з боку не тільки агрокомпаній, а й приватних інвесторів (у якості рантьє).
2. Чому нотаріуси виявилися не готові до відкриття ринку? Чому не потурбувалися про доступ до земельних реєстрів?
Відповідно до інформації Держгеокадастру, станом на 1 липня 2021 року (офіційний старт ринку землі в Україні) доступ до Державного земельного кадастру, мали 879 з близько 6 500 нотаріусів в Україні.
Бездіяльність нотаріусів у цьому напрямку пояснюється елементарною відсутністю необхідності. Звісно ж, нотаріусам періодично потрібно було одержувати інформацію, яка міститься у Земельному кадастрі. Однак, у таких випадках нотаріус просто давав відповідний письмовий запит, або перекладав обов’язок одержання такої інформації на заявника. Часто одержання необхідної інформації затягувалося на тижні.
Підозрюємо, що так би продовжувалося і надалі, якби законодавець прямо не зобов’язав нотаріусів безпосередньо перевіряти відомості.
3. Як вдалося вирішити цю проблему?
Проблемою це назвати важко. Скоріше, збіг обставин. Тисячі нотаріусів одночасно (в день, або прямо напередодні) звернулися за одержанням доступу. При цьому, кожна заявка має певний перелік документів і порядок розгляду. От система і не витримала такого потоку,У творилася черга.
Тим не менш, Міністерство аграрної політики та продовольства України на разі звітує про 3804 нотаріусів, чиї заяви для отримання доступу до Державного земельного кадастру були задоволені. А це вже більше половини від загальної кількості нотаріусів.
4. Хто був ініціатором ідеї про спрощений доступ до реєстрів?
«Спрощений» доступ є об’єктивною необхідністю, спричиненою новими для нотаріусів обов’язками. Зокрема, нотаріуси зобов’язані перевіряти відомості про земельні ділянки при оформленні правочину відносно неї (в тому числі і ті відомості, що містяться у Державному земельному кадастрі).
Очевидно, що працювати за старими процедурами, які ми частково згадали у питанні 2 було б неефективно, а кожна угода затягувалася б на тижні.
5. Як зараз стан справ з доступом до Державного земельного кадастру?
Згідно інформації, оприлюдненої Міністерство аграрної політики та продовольства України, робота нотаріусів із Земельним кадастром здійснюється «у штатному режимі». Аналогічну інформацію нам також підтвердили і дружні нотаріуси у м. Києві, Черкаській та Кіровоградській областях.
6. Як, на Вашу думку, буде розвиватися ситуація надалі?
Ситуація буде розвиватися в кожному регіоні окремо. Іншими словами, ринком буде вважатися сукупність особливостей та умов, характерних для тієї чи іншої кліматичної (або імовірніше «агротехнічної») зони, а не для області чи району. Саме так ми і пропонуємо аналізувати ситуацію.
На сьогодні ми не бачимо підстав для стрімкого розігріву або «розгону» ринку. Адже, навіть ті транзакції, які відбуваються зараз і будуть відбуватися до кінця року — це за фактом «відкладений попит» чи часткове «відбілювання» того, що відбувалося останні 20 років. Реальна кількість бажаючих продати ділянки на сьогодні не перевищує 0,5 % від земельного банку середньозваженого оператора (орендаря). Мало ймовірно, що до кінця року кількість бажаючих продати за нинішньою ціною зросте суттєво. Робити більш тривалі прогнози — справа ще більш невдячна й ризикована.
***
Сподіваємося, що наведена інформація стане Вам у нагоді. Якщо у Вас виникне необхідність в одержанні консультацій чи детального роз’яснення вище наведеного матеріалу, звертайтеся до:
Андрія Мартинюка, директора з розвитку бізнесу Юридичної фірми ОМП
+38 098 244 6262; +380 44 391 30 01 a.martyniuk@omp.ua
Галини Брунь, директора з маркетингу Юридичної фірми ОМП
+380 95 497 66 05; +380 44 391 30 01 g.brun@omp.ua