Купуємо с/г землю:
5 нюансів, які впливатимуть на дохідність вашої інвестиції

1 липня 2021 року в Україні стартував ринок землі. Очікувано зростає цікавість потенційних інвесторів до агроземель. Спробуємо розібратися, що таке агроземлі, чому в них може бути вигідно інвестувати, а найголовніше — як вибрати найбільш вдалий варіант.

Що таке агроземлі і які обмеження на їх купівлю встановлено

Агроземлі бувають різних видів:

• для ведення товарного сільськогосподарського виробництва — найчастіше отримані під час розпаювання колгоспних земель. Найпоширеніший вид з очевидних причин скорочено називають «товаркою»;
• для ведення особистого селянського господарства. Другий за поширеністю, скорочено — «ОСГ».

       ОСГ буває двох різновидів:

1. «первинне ОСГ», отримане під час розпаювання земель колгоспів. У деяких регіонах замість «товарки» масово видавали саме ОСГ;
2. «вторинне ОСГ», отримане або в результаті безоплатної приватизації, або внаслідок придбання «первинного ОСГ» (коли первинне ОСГ ще не заборонили продавати так само як і «товарку»).

• для ведення фермерського господарства;
• для ведення садівництва;
• і ще декілька менш поширених, а отже і менш цікавих для нас видів (для ведення підсобного господарства, для городництва, для сінокосіння та випасання худоби, тощо).

До 1 липня 2021 року було заборонено продавати лише «товарку» та первинне ОСГ. Вторинне ОСГ, землі садівництва та інші види агроземель ніхто продавати не забороняв та й зараз не забороняє. При цьому купувати їх могли і можуть як громадяни України, так і юридичні особи — резиденти України (окрім, звісно, іноземних юридичних осіб).

З 1 липня запроваджено два важливих обмеження щодо придбання агроземель:

• обмеження щодо кількості агроземель «в одні руки», яке поширюватиметься на всі види наділів, накопичені громадянами та юридичними особами — резидентами України (далі я скорочено називатиму їх «юридичними особами України»);
• обмеження щодо учасників юридичних осіб. Відтепер лише юридичні особи, учасниками яких є громадяни України, зможуть купувати агроземлі. Тобто, компанії, учасниками яких є інші юридичні особи України, позбавляються такої можливості.

Перспективи придбання агроземель юридичними особами України з іноземними учасниками або бенефіціарами на сьогодні є достатньо примарними. За нормами Земельного кодексу вони зможуть це зробити після схвального рішення референдуму.

Втім, коли його оголосять, невідомо. Невеликими видаються самі шанси на проведення такого референдуму протягом 2023 чи 2024 років (тобто, у переддень парламентських та президентських виборів). Отже, я б не сильно розраховував на те, що іноземці або вітчизняні компанії з їхньою участю зможуть купувати агроземлі до 2025 року.

Не уточнюю про інші види заборон, встановлені для іноземців-терористів, відмивачів брудних коштів, громадян країни-агресора і т.д. і т.п. Поки що усім іноземцям та належним їм юридичним особам України у доступі до агроземель відмовлено. Отже подальша деталізація щонайменше передчасна.

Важливо також, що між 1 липня 2021 року та 1 січня 2024 року забороняється продаж будь-яких агроземель, що перебувають у державній та комунальній власності. Тож увесь подальший огляд стосуватиметься виключно агроземель у приватній власності.

Наведена нижче таблиця ілюструє, скільки і яких агроземель зможуть з 1 липня 2021 року купити громадяни України та юридичні особи України.

Продаж агроземель (у приватній власності)

Агроземлі: що купуємо

Об’єктом придбання завжди є земельна ділянка. Кожна ділянка має унікальний кадастровий номер (за яким її, можна знайти на публічній кадастровій карті онлайн: https://map.land.gov.ua), межі, площу, цільове призначення, місце розташування та власника.

Тож вивчення будь-якої пропозиції щодо придбання агроземлі варто починати з кадастрового номеру або номерів відповідних ділянок. Якщо його немає (бо не всі агроземлі ще отримали кадастрові номери), то процес затягується на час присвоєння кадастрового номеру.

Отже, отримуємо кадастровий номер, вводимо його в пошуку публічної кадастрової карти і відразу ж очевидними стають особливості агроземель як об’єкту інвестування.

Нюанс 1: Чим більша площа ділянки «в одних руках», тим більше на ній можна заробити

Кожна ділянка є частиною земельного масиву (назвемо його умовно полем). На відміну від інших земель (для будівництва, промисловості, енергетики) цінність та ліквідність агроземель дуже часто пов’язана з їхньою площею.

Чим більша площа ділянки або ділянок «в одних руках», тим вони цікавіші для аграріїв — їхніх користувачів, тим кращі умови оренди вони готові запропонувати. Дуже часто немає сенсу ганяти техніку заради обробітку лише 2 або 3 гектарів.

“На практиці, цікавими для обробітку є земельні масиви від 30 і більше гектарів.

Так, бувають винятки: важливе місце розташування ділянок та наявність інших суміжних, сусідніх, недалеких земельних ділянок в обробітку в одного й того ж агрозбізнесу. Втім, за загальним правилом, чим більше ділянок в одному місці, тим ліквідніша та потенційно цінніша ваша інвестиція в агроземлі.

Тут завжди варто тримати у фокусі запитання: «що буде якщо поточний орендар/агробізнес піде і мені треба буде домовлятися з новим аграрієм з нуля, самому, без власників сусідніх ділянок».

Нюанс 2: оператор і умови оренди

Оператор або агробізнес, який використовує відповідну ділянку, є основним джерелом доходу для її власника та ключовим покупцем у випадку продажу. І це не лише тому, що за законом він має переважне право викупу орендованої земельної ділянки, а ще й тому, що продати земельну ділянку посеред розлогих степів України комусь іншому може бути вкрай непросто. Особливо якщо площа цієї земельної ділянки (дивіться Нюанс 1) є невеликою.

Важливо розуміти, що майже всі цікаві для аграріїв агроземлі вже перебувають в оренді агропідприємств. Вони всі обтяжені договорами оренди, укладеними на різні строки і з різним розміром орендної плати.

Далі одне з двох — або аграрій сам дозволить вам купити агроземлю (бо вона йому нецікава, у нього немає грошей на викуп, він вирішив не користуватися своїм переважним правом чи з безлічі інших причин) або ви його переб’єте по ціні. Втім, договір оренди майже напевне залишиться, і ви до кінця його дії (скільки б років не залишалося — один-два чи сорок дев’ять) отримуватимете орендну плату, зазначену в договорі.

Для ваших розрахунків прибутковості інвестиції в агроземлі вкрай важливо дослідити саме цей аспект — умови договорів оренди агроземель, що пропонуються на продаж. Дуже часто, особливо невеликі агробізнеси, платять землевласникам орендну плату вищу за ту, що прописана в договорі.

Втім у випадку вашого придбання таких ділянок, вам можуть такі неформальні доплати не робити. Особливо якщо до кінця строку оренди залишилося менше 3 років, і ви не обіцяєте або не погоджуєтеся на переукладання договору оренди на довший, 10 — 15 років, строк.

Якщо ж договір оренди довгостроковий, то це напряму впливає на ліквідність вашої інвестиції. Добре, якщо договір з надійним агробізнесом та пристойною орендною платою (тобто на рівні ринкової та ще й з прив’язкою до долара США або євро). А от якщо ні, то бажаючих вкладати гроші в агроземлі, обтяжені таким договором, може взагалі не бути (окрім, можливо, самого орендаря, якщо він, звісно, захоче купувати і так залежну від нього земельну ділянку).

“Ще на етапі прийняття рішення про придбання ділянки варто тверезо оцінювати привабливість умов оренди як для себе, так і для наступного покупця (інвестора).

З урахуванням важливості агробізнесу-орендаря для інвестицій в агроземлі доцільно перевіряти фінансову стабільність орендаря та історію його розрахунків із землевласниками.

Сільське господарство — це перед усім бізнес, вразливий до багатьох чинників — від примх погоди до коливань цін на світових ринках. Бажано бути впевненим, що у «погані» роки орендар розрахується за оренду землі, а не загубиться «до кращих часів». Так, ви зможете розірвати договір оренди, якщо з вами не розрахуються. Втім це означатиме пошук нового орендаря. Невідомо, коли ви його знайдете, на яких умовах він погодиться обробляти ваші землі. А що якщо земель у вас небагато, і вони розпорошені по різних регіонах, а якщо ґрунти не найкращі, опадів мало…

Нюанс 3: ландшафт і вода

Не всі поля рівні і гладенькі, не скрізь є доступ до води. Водночас ландшафт і вода мають значення. Навіть незначні ухили і схили ускладнюють і здорожчують обробіток землі. Отже за інших рівних орендарі віддаватимуть перевагу рівнішим ділянкам. А ще низини частіше вимокають і вимерзають. А яри заболочуються.

За доби погодних катаклізмів та відчутних кліматичних змін усе нагальнішим стає питання забезпечення поливу, а отже доступу до води. У недалекому майбутньому саме близькість до водойм може серйозно впливати на вартість агроземель.

Не завжди ландшафт та нюанси місцерозташування ділянок зрозумілі та очевидні без виїзду на місцевість. Багатьох деталей не видно, не помітно, не зрозуміло на супутникових картах, і вже точно на звичайних адміністративних.

“Як і будь-яку нерухомість, агроземлі варто оглядати перед придбанням.

Так краще видно плюси та мінуси кожної ділянки: горбики та низини, близькість до води, а ще, що не менш важливо, ставлення до неї з боку орендаря. Ділянка є віддзеркаленням стану бізнесу аграрія, що її обробляє: чи є там чагарники, бур’яни, рештки минулорічних насаджень або ж навпаки охайна рілля, паростки чи доглянуті рослини.

І це теж великий нюанс цієї інвестиції. От тільки чи захочеться їхати за 400 — 500 км заради однієї ділянки?

Нюанс 4: клімат

Вплив кліматичних змін чи не найвідчутніший у сільському господарстві. Останніми роками навіть центр України все частіше потерпає від посухи. Є обґрунтовані підозри, що ближчим часом кліматичні зміни призведуть до істотного перерозподілу цінності регіонів для агробізнесу, а відтак і до зміни вартості агроземель у цих регіонах.

Вже зараз відчувається більша зацікавленість агробізнесу в більш зволоженій Західній Україні та міграції з посушливих південних та східних областей.

Кліматичні зміни варто враховувати під час побудови планів щодо інвестування в агроземлі, адже цілком можливо, що переоцінені сьогодні центральні області вже за декілька років можуть поступитися в ціні менш «розкрученим», проте більш зволоженим сусіднім регіонам.

Нюанс 5: ґрунти

Існує багато думок про вплив ґрунтів на економіку агробізнесу. Хтось каже, що хімія все виправить і компенсує недоліки ґрунтів, хтось зауважує — чим кращі ґрунти, тим менше тієї ж хімії потрібно.

“На практиці спостерігається стійке бажання аграріїв працювати на кращих ґрунтах і готовність платити за них (орендну плату) більше. Отже користувачі агроземель «голосують» гривнею за кращі землі, і є обґрунтована підозра, що якість ґрунтів впливатиме на ціну ділянок та їхню ліквідність.

Зрозуміло, що дослідження ґрунтів вимагає спеціальних тестів у лабораторіях. Втім таж сама публічна кадастрова карта, хоч і неточно, дещо приблизно дає можливість зорієнтуватися в тому, які ґрунти з великою імовірністю будуть на тій чи іншій ділянці дуже радимо звертати на цю інформацію увагу.

Микола Орлов, партнер ЮФ «ОМП»

для порталу “Мінфін”