Шановні колеги та партнери!
16 січня 2020 року був опублікований та набув чинності (за виключенням деяких положень) Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-IX (далі – Закон). Законотворець, поміж іншого, мав на меті удосконалити вже існуючі механізми захисту майнових прав власників (і користувачів) земельних ділянок та запобігти протиправному поглинанню та захопленню підприємств в аграрному секторі.
Новий Закон вносить комплексні зміни в земельне, господарське та цивільне законодавство, спеціальні закони, що регулюють реєстрацію нерухомості та бізнесу, нотаріат. У цьому матеріалі ми розглянемо основні його положення та нововведення.
Нотаріальне посвідчення договорів
Відтепер, власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
А відтак, власники земельних ділянок зможуть вимагати нотаріальної форми для договору оренди. Очевидно, що це призведе до додаткових матеріальних та часових витрат. У той же час, такі заходи можуть убезпечити учасників рентних правовідносин від підроблених підписів та пов’язаних із цим судових спорів.
«Автоматичне» поновлення оренди
Закон встановлює, що поновлення договору (на той же строк на тих же умовах) може відбуватися і без вчинення сторонами договору будь-якого письмового оформлення. Раніше для цього необхідно було протягом місяця укласти відповідну додаткову угоду про поновлення договору.
Відтепер єдиною умовою для такого поновлення є відсутність заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Відповідну заяву сторона договору, яка бажає відмовитися від поновлення договору, подає не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору.
Чий врожай?
Нарешті, законотворець згадав про давно відому проблему визначення належного власника врожаю, який зростає на ділянці, яка є об’єктом спору. Так, у випадку закінчення договору оренди землі, до збору врожаю, посіяного орендарем, орендар має право на збір такого урожаю. При цьому, власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних з тимчасовим заняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно орендній платі з дня припинення договору до дня збору врожаю.
Ретроспективне зменшення орендної плати
Не можна не згадати і про нову норму, згідно з якою плата за користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності, визначена в договорах про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), укладених на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору, а також у разі його поновлення.
На жаль, практиці відомі випадки, коли всупереч результатам торгів, сторони по їх завершенню переглядали розмір орендної плати. Очевидно, дана норма покликана унеможливити саме такі випадки зловживання.
Корпоративні відносини
Не обійшов стороною законотворець і регулювання корпоративної сторони питання. Так, учасник компанії відтепер має змогу встановити вимогу нотаріального засвідчення справжності власного підпису під час прийняття рішень з питань діяльності відповідного товариства та/або вимогу нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є частка такого учасника у статутному капіталі відповідного товариства. Це, хоч і може завдати певного процесуального клопоту, втім служитиме своєрідним запобіжником для попередження рейдерським захопленням агробізнесу.
Увага! Положення відносно вимог про нотаріальне посвідчення договору про встановлення земельного сервітуту, плати за користування земельною ділянкою і поновлення договору оренди землі набувають чинності 15 липня 2020 року.
У якості підсумку хочемо спрогнозувати, що безумовного подолання рейдерства в Україні цей Закон не здужає. Втім, його точно можна назвати кроком у вірному напрямку. Більше того, ми усіляко вітаємо комплексний підхід законотворця до регулювання таких складних питань. На нашу думку, саме уніфіковане реформування декількох суміжних галузей права (як то земельного, корпоративного, тощо) і є тим самим «вірним напрямком».
Якщо у Вас виникне необхідність у одержанні правової консультації з питань захисту власного бізнесу чи активів від неправомірних посягань, просимо звертатися до:
Андрія Мартинюка, директора з розвитку бізнесу Юридичної фірми ОМП
+38 098 244 6262; +380 44 391 30 01
a.martyniuk@omp.ua
Галини Брунь, директора з маркетингу Юридичної фірми ОМП
+380 95 497 66 05; +380 44 391 30 01
g.brun@omp.ua